Au Québec, si le locataire et le propriétaire n’envoient aucun avis à l’autre partie, le bail d’un logement se renouvelle automatiquement et avec les mêmes conditions. Mais le locataire peut aussi notifier au propriétaire un avis de non-renouvellement de bail et le locateur, de son côté, a également la possibilité d’envoyer au locataire un avis de reprise, d’éviction ou de renouvellement de bail. Dans ce dernier cas, le propriétaire propose de reconduire le contrat de location en augmentant le loyer ou en modifiant une autre condition du bail. Voici ce qu’il faut savoir concernant le renouvellement de bail.
L’avis de renouvellement doit respecter certaines règles
Pour être valable, l’avis de renouvellement de bail doit être écrit, rédigé dans la même langue que le bail, envoyé à chaque locataire figurant au bail et :
- Mentionner clairement les modifications proposées, qu’elles concernent le loyer ou toute autre condition (par exemple la suppression de la jouissance d’une cour)
- Indiquer le délai dont dispose le locataire pour refuser les modifications proposées, à savoir un mois à compter de la réception de l’avis
- Être daté et signé par le propriétaire ou son mandataire
- Exprimer l’augmentation de loyer en indiquant soit le nouveau loyer proposé en dollars, soit l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours.
L’avis de renouvellement doit respecter des délais et être envoyé :
- 3 à 6 mois avant la fin du bail pour les baux de 12 mois et plus
- 1 à 2 mois avant la fin du bail pour les baux de moins de 12 mois
- 1 à 2 mois avant la modification proposée pour les baux à durée indéterminée
- 10 à 20 jours avant la fin du bail (ou de la modification proposée si le bail est à durée indéterminée) pour les chambres.
L’avis doit également être envoyé par courrier recommandé ou remis en mains propres avec un accusé de réception ou tout moyen permettant d’obtenir une preuve de réception et faire date certaine.
Le locataire n’est pas tenu d’accepter les modifications proposées
À la réception de l’avis de renouvellement de bail, le locataire dispose d’un mois pour notifier son refus au locateur ou l’aviser qu’il quitte le logement à la fin du bail. Mais rien n’empêche de négocier à l’amiable tout en notifiant son refus dans les délais, car si le locataire ne répond pas par écrit au propriétaire dans le mois, il est réputé avoir accepté le renouvellement du bail avec les modifications proposées. Le locateur dispose alors d’un mois à compter de la réception du refus pour déposer une demande de modification du bail à la Régie du logement, afin qu’elle se prononce sur la modification proposée ou qu’elle fixe l’augmentation de loyer.
La hausse de loyer doit être raisonnable et basée sur des données objectives
Comme il n’existe pas de taux fixe d’augmentation des loyers, la Régie se base sur les critères suivants pour déterminer la hausse :
- les frais d’énergie
- les hausses de taxes et d’assurance
- les travaux majeurs effectués dans le logement, et ceux réalisés dans l’immeuble dont profite le locataire
- les frais d’entretien
- les revenus et les dépenses de l’immeuble de l’année précédente
À noter que si le locateur dépose une demande de modification de bail en indiquant un montant de loyer, la Régie ne pourra pas accorder une hausse supérieure à ce montant. Tandis qu’en l’absence d’indication du montant, elle peut déterminer un loyer supérieur à celui proposé dans l’avis.
La Régie du logement met à la disposition des locataires et des locateurs un formulaire de calcul permettant de déterminer une augmentation de loyer en tenant compte de la variation des taxes, des assurances, des dépenses d’exploitation et des travaux majeurs. Bien qu’il ne prenne pas en compte les spécificités de l’immeuble et du logement, ce formulaire peut notamment servir de base au locataire et au propriétaire pour négocier à l’amiable une hausse de loyer raisonnable.