Comment fonctionne un bail de location?

Comment fonctionne un bail de location?

Le bail de location matérialise l’accord passé entre un locateur et un locataire, ou un sous-locateur avec un sous-locataire, concernant la location d’un bien immobilier. Par la signature de ce contrat, le locateur s’engage à offrir la jouissance paisible du lieu loué au locataire, lequel en contrepartie paie un loyer fixé au bail. Le contrat doit respecter les dispositions de la Loi sur la Régie du logement et le Code Civil du Québec.

La durée du bail

Il est d’usage au Québec de faire débuter un bail le 1er juillet et de le faire terminer le 30 juin de l’année suivante, à moins qu’il ne soit reconduit. Mais les parties peuvent tout à fait convenir de conclure un bail plus court, ou à des dates différentes.

Le renouvellement du contrat

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter en fin de bail :

  • le locataire n’a reçu aucun avis de son locateur et n’a envoyé aucun avis de non-renouvellement : le bail est automatiquement reconduit dans les mêmes conditions.
  • le locataire a reçu un avis de son locateur entre un et six mois de hausse de loyer : il doit l’aviser dans le mois qui suit, qu’il souhaite quitter le logement, qu’il accepte les modifications proposées (la non-réponse du locataire vaut acceptation) ou encore qu’il refuse les changements. Dans ce dernier cas, le bail est alors reconduit dans les mêmes conditions, mais le locateur peut tenter de négocier avec le locataire, ou saisir la Régie du logement dans le mois suivant le refus, afin qu’elle statue sur le bien-fondé des modifications proposées.

La fin du bail

Le bail peut prendre fin de différentes manières :

  • le locataire a envoyé un avis de non-renouvellement à son locateur entre un et trois mois minimum avant la fin du bail (en fonction de la durée du contrat)
  • le locataire quitte le logement suite à un refus de l’augmentation
  • le locateur reprend son logement. Il aura régulièrement avisé le locataire entre un et six mois avant la fin du bail (en fonction de la durée du contrat) qu’il souhaite reprendre le logement pour y habiter, loger un parent, ou encore subdiviser le logement, l’agrandir, le démolir ou modifier son affectation.

Les modifications des conditions du bail

Il n’y a qu’au renouvellement du bail que des conditions du bail peuvent être modifiées, notamment le loyer ou la durée.

Pour être valable, l’avis de renouvellement avec modification du loyer doit inclure certaines mentions obligatoires et être reçu dans les délais légaux. Par ailleurs, rien n’empêche le locataire de saisir la Régie du logement s’il n’est pas d’accord avec l’augmentation.

La possibilité de sous-louer ou céder son bail

Si au Québec, le locataire ne peut pas rompre un bail à durée fixe avant son terme, il peut en revanche sous-louer tout ou une partie de son logement ou céder son bail, à condition d’en aviser le locateur par écrit. Celui-ci ne peut s’y opposer qu’avec un motif sérieux et ce, dans un délai de quinze jours, sachant que le locataire peut saisir la Régie du logement s’il estime la justification abusive.

Dans le cas d’une cession de bail, les droits du locataire sont transmis au cessionnaire, lequel locataire initial est libéré de toute obligation envers le propriétaire.

En ce qui concerne la sous-location, le locataire reste en revanche seul responsable envers les obligations du bail.

Si la sous-location dure depuis plus de douze mois, le locateur peut y mettre fin lui-même.

Au Québec, les locations de biens immobiliers sont encadrées par la Loi sur la Régie du logement et le Code Civil du Québec. Et depuis 1996, l’utilisation du bail disponible à la Régie du logement est devenue obligatoire afin d’éviter toute confusion.