Litiges locataire Vs propriétaire : qui a raison ?

Litiges locataire Vs propriétaire : qui a raison ?

Les relations entre locateur et locataire peuvent devenir conflictuelles si l’un ou l’autre ne remplit pas les obligations auxquelles il s’est engagé dans le bail. Chaque litige entre locataire et propriétaire est différent et doit être analysé pour permettre de déterminer qui a raison, même si la situation n’est pas toujours tranchée.

Le bruit empêche le locataire de jouir normalement du logement

Il s’agit d’un conflit fréquent qui oppose locataire et propriétaire. Selon le bail, le locateur doit garantir la jouissance paisible des lieux à ses locataires. Dans le cas contraire, le locataire peut dans un premier temps mettre en demeure le locateur de régler la situation, et si le problème persiste, intenter un recours en diminution de loyer et en dommages.

Or « le locateur n’est tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien » (article 1859 Code civil du Québec). Le locataire conserve toutefois son recours contre le locateur si la jouissance du bien en est diminuée. Autrement dit, le locataire peut seulement obtenir une diminution de loyer, des dommages, voire la résiliation du bail, mais ne peut exiger du locateur qu’il fasse le nécessaire auprès du tiers à l’origine du trouble de jouissance pour régler la situation, dès lors qu’il n’est pas son locateur et n’a pas de contrôle sur lui.

Le locataire refuse l’accès au logement à son propriétaire

Il arrive souvent qu’un locataire refuse à son propriétaire d’accéder au logement.

Il est par exemple dans son droit :

  • dans le cadre des visites de relocation : si le propriétaire ou le mandataire ne font pas eux-mêmes les visites, ou encore s’ils se présentent avant 9 h ou après 21 h
  • en cours de bail : si la visite pour travaux mineurs ou vérification de l’état du logement n’a pas été précédée d’un avis verbal ou écrit de 24 heures minimum (10 jours pour les travaux majeurs).

En revanche, le locateur peut légalement :

  • faire visiter le logement pour le relouer en avisant le locataire juste avant la visite. Il doit en revanche obtenir sa permission avant d’entrer dans le logement. En cas de refus, il peut déposer une demande à la Régie du logement pour obtenir une ordonnance d’accès, et parfois même des dommages et intérêts si la situation perdure et conduit à lui faire perdre des loyers d’éventuels locataires.
  • entrer dans le logement en cas d’urgence sans préavis et même en l’absence du locataire dans certains cas (dans le cas par exemple d’une fuite d’eau en provenance du logement et affectant l’appartement voisin).

Le loyer est constamment réglé en retard

Le loyer doit être réglé au locateur le premier jour du mois ou de chaque terme et tout retard ouvre droit au propriétaire de déposer une demande à la Régie du logement pour réclamer le loyer. Après plus de trois semaines de retard, le locateur a même la possibilité de demander la résiliation du bail à la Régie. Les locataires peuvent alors régler le loyer et les autres frais avant l’audition afin d’éviter la résiliation du bail.

Toutefois, bien qu’étant à jour de leurs loyers, les locataires ne sont pas forcément à l’abri d’une résiliation de bail. En effet, en cas de retards répétitifs dans le paiement des loyers, le locateur qui a subi un préjudice sérieux peut s’appuyer sur ce motif pour demander une résiliation du bail auprès de la Régie du logement.

La Régie du logement dispose d’un service de conciliation permettant au locataire ou au locateur de rencontrer un conciliateur pour tenter de trouver une solution amiable à certains litiges. Bien que la demande de conciliation soit nécessairement précédée d’un dépôt de demande au tribunal, le processus de conciliation peut permettre d’éviter une procédure judiciaire en trouvant une solution acceptable pour les deux parties.