Ces termes sont inscrits clairement ou sous-entendus dans le bail qui est signé entre les deux parties. Bien sûr, le propriétaire a lui aussi ses propres droits et obligations mais dans cet article, nous allons nous concentrer sur ceux du locataire. Voici donc un survol des droits et obligations du locataire.

Les obligations du locataire de logement

Ayant signé le bail qui fait œuvre de contrat, le locataire doit en respecter les clauses. Celles-ci peuvent parfois varier selon le type de logement et la nature du bail. Cependant, plusieurs obligations reviennent d’un contrat à l’autre car elles font partie de la réglementation du Code civil du Québec et sont appliquées par la Régie du Logement lorsque nécessaire.

Payer le loyer à la date spécifiée

En premier lieu, le locataire doit payer pour le bien qu’il loue, et ce, au même moment chaque mois. Dans le bail, la journée précise à laquelle le paiement doit avoir lieu sera inscrite. En général, il s’agit du premier du mois. Cette clause étant flexible, le locateur et le locataire pourront toujours s’entendre pour opter pour une autre date mais dans la vaste majorité des cas, le début du mois est mis par défaut.

En cas de retard, le locateur peut déposer une demande à la Régie dès le lendemain du non-paiement. Suite à quelques jours de retard, des intérêts pourront être perçus. Si la période s’étend à plus de 21 jours, la Régie pourra même résilier le bail.

L’utilisation du logement avant, pendant et à la fin de l’occupation

Un locataire se doit d’utiliser son logement de manière à suivre les règles de salubrité, de non-dégradation, de respect du voisinage et ainsi de suite. Il doit aussi s’adapter à divers règlements, par exemple ceux qui ont trait au nombre d’animaux de compagnie pouvant être acceptés dans le logement.

Enfin, l’utilisation du logement implique aussi de ne pas modifier la disposition de celui-ci sans avoir la permission du propriétaire. Le locataire se voit donc dans l’obligation de remettre le logement dans l’état où il l’a eu au début du contrat. Il ne peut pas non plus modifier la vocation de ladite habitation, notamment en sous-louant les pièces sur des plateformes de location temporaires. Dans la même optique, le locataire ne peut pas faire changer les serrures sans en informer le locateur.

D’autres obligations de la part du locataire

Les locataires doivent effectuer eux-mêmes certains travaux d’entretien. Ces tâches sont faciles à exécuter et coûtent très peu d’argent. Cela comprend entre autres le fait de déneiger les accès au logement, de repeindre les murs, de boucher les trous qu’ils ont créés sur les surfaces et d’assurer la gestion des déchets.

Finalement, étant donné la nature du contrat, le locataire doit aussi respecter certaines obligations visant la fin de celui-ci. Par exemple, il se voit dans l’obligation d’envoyer un avis annonçant la non-reconduction du bail, et ce, dans les délais prescrits au contrat. Bien sûr, le logement devra être remis en bon état.

Le locateur, qui est l’autre partie du contrat, a lui aussi des obligations qui sont associées aux droits du locataire. Après tout, le logement à occuper est un bien pour lequel le locataire paie et duquel il doit pouvoir jouir selon les clauses inscrites dans le contrat.

L’état du logement lors de la livraison du bien

Suite à la signature du bail, le locateur doit s’assurer que le bien qu’il fournit au locataire est à la hauteur de ses promesses. Selon la loi, un logement se doit d’être propre, habitable et en bon état. Le propriétaire doit donc compléter toutes les réparations et la remise à neuf nécessaires avant de remettre les clés au locataire. De plus, il est important que le bien locatif soit livré à la date prévue.

L’environnement du bien locatif

Le locataire doit avoir accès à un logement dont l’environnement est considéré comme paisible. Ce dernier est en droit d’habiter dans un milieu sans dérangements démesurés, et le propriétaire doit donc veiller à ce que cet aspect se reflète dans la réalité. Cela concerne entre autres le voisinage, mais aussi les autres sources de bruits, dont les rénovations.

Afin que le locataire puisse profiter de son logement, il faut que cette habitation soit en bon état. Le propriétaire se doit donc d’assurer l’entretien et les réparations nécessaires, et ce, dans de courts délais. Tel que mentionné auparavant, les petites réparations peuvent et doivent être complétées par le locataire lui-même, mais en ce qui concerne les plus grosses, la responsabilité revient au locateur.

La garantie comme quoi le logement peut servir à son usage prévu

Cette clause assure que le locataire puisse utiliser le logement tel que prévu dans le bail. Le propriétaire est alors tenu responsable de fournir un bien locatif en bon état, réglementaire et bien entretenu.

Dans le même ordre d’idées, le propriétaire doit aussi conserver la forme du logement et n’a pas le droit de changer sa vocation. Par exemple, lorsque le bail est en cours, il ne peut pas transformer un immeuble résidentiel en immeuble commercial.

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Si vous n’avez pas souvent signé ce genre de contrat et effectué les démarches associées à la location d’un logement, vous vous demandez peut-être quel genre de contenu devrait se retrouver dans un contrat de location type. En tant que partie concernée, il est important d’être bien informé afin de s’assurer que tous nos droits sont respectés. Tel qu’indiqué auparavant, les contrats et baux peuvent se présenter sous différentes formes tout dépendant du type de logement et de l’entente entre les deux parties, mais tous s’assoient sur une même base. Voici donc un survol des informations qui devraient se retrouver dans un contrat de location type:

Le contenu de base d’un contrat de location

Au grand minimum, un bail doit contenir certaines informations de base. Celles-ci comprennent les noms du locataire et du propriétaire, les coordonnées de chacun, l’adresse du bien loué, la durée du contrat (s’il y a lieu), le montant du loyer, les services inclus et les responsabilités attribuées à chacune des parties.

S’ajoutent aussi d’autres informations importantes qui aident à faire respecter les droits de chacun, dont la date de paiement du loyer, les modalités de résiliation du contrat, ainsi que certaines restrictions s’il y en a. Les restrictions comprennent généralement le fait de ne pas avoir d’animaux ou de ne pas pouvoir fumer.

Ainsi, avant de signer un contrat de location, il est important de s’assurer que les informations citées précédemment soient présentes, surtout celles qui font partie de la liste « de base ». Dans les paragraphes suivants, nous allons aborder les obligations des propriétaires et des locataires. Bien que celles-ci ne soient pas systématiquement inscrites au contrat, elles sont implicites et doivent absolument être appliquées.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire doit s’assurer que le contrat est clair, et il doit ensuite respecter le contenu du contrat jusqu’à son échéance. Il n’a pas le droit de faire appliquer une augmentation avant la fin du contrat. De plus, s’il désire effectuer des changements ou demander une augmentation au moment du renouvellement, il doit en avertir le locataire quelques mois à l’avance.

Les obligations du locataire

Le locataire est dans l’obligation de payer le loyer à la date prévue, en respectant le montant inscrit dans le contrat. Il doit aussi respecter toutes les restrictions qui y sont inscrites, faute de quoi le propriétaire pourra intenter des actions auprès de la Régie du Logement.

Les contrats verbaux

Il est possible de conclure un contrat verbal. Cependant, le propriétaire se voit alors dans l’obligation de remettre un formulaire écrit dans les 10 jours suivant la conclusion du contrat.

Ce que dit la loi par rapport aux baux et contrats de location

Au Québec, les contrats de location sont encadrés par la loi. Dans le Code civil du Québec, l’article 1851 aborde l’obligation du locateur à procurer un bien, meuble ou immeuble au locataire, moyennant le paiement d’un loyer. L’article indique aussi que le bail peut être à durée fixe ou indéterminée. La Régie du logement veille à faire appliquer cet article et à s’assurer que les droits du locateur et du locataire sont respectés.

Il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un contrat qui nécessite le consentement entre les deux parties. Sachez enfin qu’au Québec, les propriétaires n’ont pas le droit d’exiger un dépôt de garantie. Advenant le fait que vous découvrez une telle clause dans un contrat qui vous est remis, vous pouvez remettre celui-ci en cause.

Enfin, il faut savoir que le contenu du contrat de location peut toujours être négocié. Des modalités de paiement à la durée du bail, en passant par les services inclus, le locateur et le locataire peuvent faire valoir leur point de vue et ajuster le contrat en conséquence.

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En effet, puisque le condominium ne s’inscrit pas exactement dans le même cadre qu’une habitation ou immeuble locatif, il est important, autant pour les propriétaires que pour les locataires, de savoir dans quoi ils s’engagent exactement. Petit tour d’horizon des particularités d’une location de condo.

Prendre connaissance du règlement

Toute copropriété établit son propre règlement, régissant les règles de vie en communauté au sein de l’immeuble. Ainsi, les accès aux pièces et services communs sont détaillés, comme la piscine, la salle de sport ou la terrasse. Les règles de vie commune, régissant le bruit, les modalités de déménagement, de chauffage ou d’utilisation des balcons par exemple peuvent également y être spécifiées.

Le propriétaire se doit de partager avec son locataire une copie de ce règlement dans un délai raisonnable. Dès ce moment, le locataire est responsable du respect de ce règlement en vertu du bail qui le lie à son propriétaire.

Avertir le syndicat des propriétaires

Puisque les condos fonctionnent comme des copropriétés, il en est du devoir de propriétaire d’informer les copropriétaires de l’immeuble, à travers son syndicat, de l’arrivée d’un nouveau locataire. Ceci permet également de rappeler le règlement en vigueur, et par la suite, d’informer le locataire des informations majeures liées à l’immeuble. En effet, bien qu’un locataire ne participe pas aux rencontres de copropriétaires, il est tenu d’être informé de travaux importants qui pourraient influer sur sa vie au sein de l’immeuble.

Il est également important de noter qu’à titre de copropriétaires, les autres propriétaires de l’immeuble ont le droit d’exiger le départ d’un locataire. En effet, s’il est prouvé qu’un locataire porte préjudice au bon fonctionnement d’un immeuble, par exemple avec du bruit incessant ou des dégradations de matériel, les copropriétaires se donnent le droit de réclamer son départ et la rupture de son bail.

Location à court terme

Bien qu’il ne soit généralement pas problématique de louer son habitation dans le cadre d’un condominium, il arrive de plus en plus souvent que les règlements interdisent les locations à court terme. En effet, avec la croissance des locations touristiques de quelques jours, il devient fréquent que les syndicats de copropriétaires refusent le droit de louer dans un tel cadre, estimant que leur confort ou sécurité puissent en être affaiblie. Dans ce cas, il est important de non seulement s’assurer de respecter le règlement, mais aussi de le partager avec son locataire de long-terme.

Une location de condo peut être très rentable, selon le secteur où l’on se trouve, et les statistiques semblent démontrer que l’on verra de plus en plus ce schéma se produire dans un futur proche. Pour éviter tout désagrément et s’assurer d’une location en bonne et due forme, il est recommandé de se renseigner auprès de son syndicat et/ou de professionnels de l’immobilier avant de se lancer dans cette aventure.

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Entretenir les biens immobiliers

Qu’il gère un portefeuille de biens d’habitation ou de locaux commerciaux, le gestionnaire de biens immobiliers veille à garder les biens immobiliers en bon état de conservation.

• Il effectue des visites préventives et régulières afin de détecter les interventions nécessaires pour régler les problèmes courants et urgents à régler
• Il gère les travaux de maintenance, d’améliorations et les réparations majeures, et avise le locataire le cas échéant
• Il s’occupe si nécessaire de faire remettre en état le bien pour le louer dans les plus brefs délais
• Il établit un cahier des charges, convoque les entreprises sur les lieux, négocie et gère les soumissions, et requiert l’autorisation du propriétaire en cas de travaux importants
• Il suit l’évolution des réparations et des travaux des différents fournisseurs, fait terminer les travaux inachevés et reprendre les malfaçons

Trouver un locataire et gérer la relation tout au long du bail

En tant que mandataire du locateur, le gestionnaire de biens immobiliers gère le contact avec le locataire de la mise en location du bien jusqu’à la fin du bail :

• Il effectue les démarches publicitaires nécessaires pour trouver un locataire : il passe des annonces, appose un panneau sur le bien… Il fait les enquêtes de prélocation et sélectionne les candidats locataires, prépare et signe le bail, et fait signer également le cosignataire le cas échéant.
• Une fois le logement loué, il perçoit les loyers, envoie les avis de renouvellement de bail avec augmentation, ou reprise ou d’éviction, dans les formes et les délais légaux, suit les délais de réponses, la procédure des avis acceptés ou de non-renouvellement, négocie si nécessaire avec le locataire, et gère les éventuels conflits.

Gérer les aspects financiers et comptables

Du point de vue administratif et comptable, le gestionnaire de biens immobiliers prend en charge:

• La gestion de l’envoi et du suivi de l’ensemble des correspondances pour le compte du propriétaire
• L’encaissement des loyers
• Les rappels téléphoniques et postaux des retardataires
• Le recouvrement des sommes dues
• La saisie des écritures comptables et la réconciliation bancaire
• Les relevés de gestion mensuelle avec envoi par courriel
• Le paiement des dépenses qui concernent le bien, et notamment les frais de condo, le paiement de l’hypothèque, les taxes liés au logement loué et notamment les impôts fonciers, ou encore les factures des entreprises ayant effectué des travaux
• La négociation et la gestion des contrats d’assurance
• Le calcul et répartition des relevés T4 et le rapport annuel nécessaire au locateur pour effectuer sa déclaration de revenus

Conseiller et représenter le propriétaire

En plus des tâches à accomplir sur le terrain et au bureau, le gestionnaire de biens immobiliers conseille le locateur pour investir dans des propriétés ou vendre ses biens si l’opération est intéressante.

Il le représente également auprès du locataire et des instances extérieurs, notamment dans le cadre de litiges devant la Régie du logement. Le gestionnaire s’occupe des inscriptions de demandes, des significations par huissiers, ainsi que des procédures d’éviction et de recouvrement.

Que le locateur soit sur place ou à l’étranger, le gestionnaire de biens immobiliers gère l’ensemble des tâches qui concernent le logement pour son compte. Un service assuré par des spécialistes, qui permet de gérer correctement le bien tout en sauvant du temps.

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La durée du bail

Il est d’usage au Québec de faire débuter un bail le 1er juillet et de le faire terminer le 30 juin de l’année suivante, à moins qu’il ne soit reconduit. Mais les parties peuvent tout à fait convenir de conclure un bail plus court, ou à des dates différentes.

Le renouvellement du contrat

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter en fin de bail :

• le locataire n’a reçu aucun avis de son locateur et n’a envoyé aucun avis de non-renouvellement : le bail est automatiquement reconduit dans les mêmes conditions.
• le locataire a reçu un avis de son locateur entre un et six mois de hausse de loyer : il doit l’aviser dans le mois qui suit, qu’il souhaite quitter le logement, qu’il accepte les modifications proposées (la non-réponse du locataire vaut acceptation) ou encore qu’il refuse les changements. Dans ce dernier cas, le bail est alors reconduit dans les mêmes conditions, mais le locateur peut tenter de négocier avec le locataire, ou saisir la Régie du logement dans le mois suivant le refus, afin qu’elle statue sur le bien-fondé des modifications proposées.

La fin du bail

Le bail peut prendre fin de différentes manières :

• le locataire a envoyé un avis de non-renouvellement à son locateur entre un et trois mois minimum avant la fin du bail (en fonction de la durée du contrat)
• le locataire quitte le logement suite à un refus de l’augmentation
• le locateur reprend son logement. Il aura régulièrement avisé le locataire entre un et six mois avant la fin du bail (en fonction de la durée du contrat) qu’il souhaite reprendre le logement pour y habiter, loger un parent, ou encore subdiviser le logement, l’agrandir, le démolir ou modifier son affectation.

Les modifications des conditions du bail

Il n’y a qu’au renouvellement du bail que des conditions du bail peuvent être modifiées, notamment le loyer ou la durée.

Pour être valable, l’avis de renouvellement avec modification du loyer doit inclure certaines mentions obligatoires et être reçu dans les délais légaux. Par ailleurs, rien n’empêche le locataire de saisir la Régie du logement s’il n’est pas d’accord avec l’augmentation.

La possibilité de sous-louer ou céder son bail

Si au Québec, le locataire ne peut pas rompre un bail à durée fixe avant son terme, il peut en revanche sous-louer tout ou une partie de son logement ou céder son bail, à condition d’en aviser le locateur par écrit. Celui-ci ne peut s’y opposer qu’avec un motif sérieux et ce, dans un délai de quinze jours, sachant que le locataire peut saisir la Régie du logement s’il estime la justification abusive.

Dans le cas d’une cession de bail, les droits du locataire sont transmis au cessionnaire, lequel locataire initial est libéré de toute obligation envers le propriétaire.

En ce qui concerne la sous-location, le locataire reste en revanche seul responsable envers les obligations du bail.

Si la sous-location dure depuis plus de douze mois, le locateur peut y mettre fin lui-même.

Au Québec, les locations de biens immobiliers sont encadrées par la Loi sur la Régie du logement et le Code Civil du Québec. Et depuis 1996, l’utilisation du bail disponible à la Régie du logement est devenue obligatoire afin d’éviter toute confusion.

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Que faire si un locataire ne paie pas son loyer?

Les locataires sont légalement tenus de remettre le montant du loyer tel que l’indique le bail qui les associe au propriétaire de leur logement.  Il est question de payer le montant au complet, et ce, à la date prévue. Alors, quoi faire en cas de non-paiement d’un loyer? Au Québec, c’est auprès de la Régie du Logement que l’on règle ce genre de litige. La Régie peut émettre des jugements qui obligent les locataires à payer la somme due, et qui résilient le contrat de location, pouvant aller jusqu’à l’expulsion.

Dans le cadre d’une entente entre un propriétaire et un locataire, chaque partie doit s’acquitter de ses obligations. Si le locataire ne respecte pas la date inscrite dans le bail (généralement le 1er du mois), il se retrouve en défaut de paiement et le propriétaire peut lui envoyer une mise en demeure. Si le montant n’est toujours pas réglé dans un délai raisonnable, le propriétaire doit se rendre à la Régie du Logement pour placer une demande de recouvrement.

Si le retard dépasse plus de 3 semaines, c’est alors qu’il devient possible de demander la résiliation du bail de location. Le propriétaire peut demander l’argent du loyer, ainsi que différents frais associés, la résiliation du bail et l’expulsion des occupants du logement. Pour recevoir un jugement de la Régie du Logement en sa faveur, il doit prouver le retard.  Le locataire, quant à lui, pourra éviter ce genre de conséquences s’il paie le loyer et les frais avant que le jugement ne soit déposé.

Que faire si les retards de paiement du loyer sont fréquents?

Il est possible de demander une résiliation de bail lorsque le propriétaire a du mal à se faire payer et que le locataire est souvent en retard. Ces retards sont considérés comme pouvant porter préjudice au propriétaire. En effet, ce dernier risque d’avoir des problèmes pour couvrir ses propres dépenses. Encore une fois, il faudra pouvoir être en mesure de prouver ces retards et les préjudices qui en découlent.

Qu’est-ce que les propriétaires n’ont pas le droit de faire pour compenser les retards ou les non-paiements de loyer?

Le propriétaire ne peut pas exiger un montant qui dépasse celui indiqué dans le bail ni que le locataire lui remette des chèques postdatés. Il ne peut demander des avances sur les paiements. Ces recours ne peuvent donc pas être utilisés même si le propriétaire craint que ses locataires soient de mauvais payeurs.

Comment éviter de se placer dans une mauvaise situation

Dans un monde idéal, tous les locataires paieraient leur loyer à temps et n’auraient jamais l’idée de disparaître sans remettre le montant qu’ils doivent. Malheureusement, il existe des mauvais payeurs et ils ne sont pas toujours faciles à reconnaître au moment de la signature du bail. Le propriétaire peut tout de même s’informer en consultant le site Internet de la SOQUIJ, pour voir si les locataires potentiels ont déjà perdu un jugement devant la Régie du Logement. Dans ce cas, il est en droit de refuser de louer son logement à ces personnes.

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Qu’est-ce que la gestion locative?

Le propriétaire d’un immeuble locatif a plusieurs responsabilités, dont les tâches quotidiennes associées à la maintenance, la perception des loyers et le fait de trouver des locataires. S’il est propriétaire de plusieurs immeubles, il devient plus difficile d’assurer une bonne gestion. Les services d’une entreprise de gestion locative peuvent donc être très utiles.

Quels sont les services offerts par une entreprise de gestion locative?

Le mandat de l’entreprise de gestion locative varie selon le type de contrat que les représentants signent avec le propriétaire, les besoins étant différents d’un immeuble à l’autre. Parmi les services considérés comme « de base », notons entre autres la perception des loyers et la redistribution des montants vers le propriétaire, la négociation des baux ainsi que la rédaction de ces mêmes documents et d’autres formulaires qui sont à remplir avec les locataires. À cela s’ajoute aussi le service à la clientèle au quotidien: problèmes avec les locataires, appels de service, communications générales.

Le propriétaire peut aussi déléguer la tâche de trouver de nouveaux locataires de la publicité à l’enquête de crédit. S’il y a lieu, les gestionnaires travaillant pour l’entreprise pourront régler les litiges en passant devant la Régie du Bâtiment et en effectuant le recouvrement des loyers.

Finalement, le mandataire peut être responsable de la maintenance générale de l’immeuble, qui touche autant à la propreté générale de l’immeuble qu’aux réparations à faire dans les logements.

Les frais à payer pour un service de gestion locative

L’entente entre le propriétaire et l’entreprise comprend bien sûr une rémunération prévue pour couvrir les services. Habituellement, ce montant de base comprend les services faisant partie de l’entente, et des frais supplémentaires peuvent être ajoutés si d’autres demandes sont faites par la suite de la part du propriétaire.

Pour savoir si l’entreprise de gestion locative propose une offre intéressante, il faut voir quels services sont inclus dans le montant qui sera chargé. Selon l’entente, il peut être possible que le propriétaire de l’immeuble s’occupe de la gestion de quelques-unes de certaines tâches, réduisant ainsi le tarif qui lui est demandé.

Il est fortement recommandé d’éviter les offres qui sont trop belles pour être vraies. C’est souvent un signe que le service offert ne sera pas satisfaisant.

Pourquoi donner un contrat à une entreprise de gestion locative?

La collaboration avec une entreprise de gestion locative peut être très intéressante et rentable! Le propriétaire évite de devoir lui-même gérer plusieurs aspects qui prennent beaucoup de temps et d’énergie. Il peut alors investir ses ressources ailleurs, tout en sachant qu’il peut faire confiance aux gens à qui il a confié son immeuble. Ceux-ci auront à cœur de sélectionner des bons locataires et de faire en sorte que les choses se déroulent bien à l’intérieur de la propriété.

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Le bruit empêche le locataire de jouir normalement du logement

Il s’agit d’un conflit fréquent qui oppose locataire et propriétaire. Selon le bail, le locateur doit garantir la jouissance paisible des lieux à ses locataires. Dans le cas contraire, le locataire peut dans un premier temps mettre en demeure le locateur de régler la situation, et si le problème persiste, intenter un recours en diminution de loyer et en dommages.

Or « le locateur n’est tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien » (article 1859 Code civil du Québec). Le locataire conserve toutefois son recours contre le locateur si la jouissance du bien en est diminuée. Autrement dit, le locataire peut seulement obtenir une diminution de loyer, des dommages, voire la résiliation du bail, mais ne peut exiger du locateur qu’il fasse le nécessaire auprès du tiers à l’origine du trouble de jouissance pour régler la situation, dès lors qu’il n’est pas son locateur et n’a pas de contrôle sur lui.

Le locataire refuse l’accès au logement à son propriétaire

Il arrive souvent qu’un locataire refuse à son propriétaire d’accéder au logement.

Il est par exemple dans son droit :

• dans le cadre des visites de relocation : si le propriétaire ou le mandataire ne font pas eux-mêmes les visites, ou encore s’ils se présentent avant 9 h ou après 21 h
• en cours de bail : si la visite pour travaux mineurs ou vérification de l’état du logement n’a pas été précédée d’un avis verbal ou écrit de 24 heures minimum (10 jours pour les travaux majeurs).

En revanche, le locateur peut légalement :

• faire visiter le logement pour le relouer en avisant le locataire juste avant la visite. Il doit en revanche obtenir sa permission avant d’entrer dans le logement. En cas de refus, il peut déposer une demande à la Régie du logement pour obtenir une ordonnance d’accès, et parfois même des dommages et intérêts si la situation perdure et conduit à lui faire perdre des loyers d’éventuels locataires.
• entrer dans le logement en cas d’urgence sans préavis et même en l’absence du locataire dans certains cas (dans le cas par exemple d’une fuite d’eau en provenance du logement et affectant l’habitation voisine).

Le loyer est constamment réglé en retard

Le loyer doit être réglé au locateur le premier jour du mois ou de chaque terme et tout retard ouvre droit au propriétaire de déposer une demande à la Régie du logement pour réclamer le loyer. Après plus de trois semaines de retard, le locateur a même la possibilité de demander la résiliation du bail à la Régie. Les locataires peuvent alors régler le loyer et les autres frais avant l’audition afin d’éviter la résiliation du bail.

Toutefois, bien qu’étant à jour de leurs loyers, les locataires ne sont pas forcément à l’abri d’une résiliation de bail. En effet, en cas de retards répétitifs dans le paiement des loyers, le locateur qui a subi un préjudice sérieux peut s’appuyer sur ce motif pour demander une résiliation du bail auprès de la Régie du logement.

La Régie du logement dispose d’un service de conciliation permettant au locataire ou au locateur de rencontrer un conciliateur pour tenter de trouver une solution amiable à certains litiges. Bien que la demande de conciliation soit nécessairement précédée d’un dépôt de demande au tribunal, le processus de conciliation peut permettre d’éviter une procédure judiciaire en trouvant une solution acceptable pour les deux parties.

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L’avis de renouvellement doit respecter certaines règles

Pour être valable, l’avis de renouvellement de bail doit être écrit, rédigé dans la même langue que le bail, envoyé à chaque locataire figurant au bail et :

• Mentionner clairement les modifications proposées, qu’elles concernent le loyer ou toute autre condition (par exemple la suppression de la jouissance d’une cour)
• Indiquer le délai dont dispose le locataire pour refuser les modifications proposées, à savoir un mois à compter de la réception de l’avis
• Être daté et signé par le propriétaire ou son mandataire
• Exprimer l’augmentation de loyer en indiquant soit le nouveau loyer proposé en dollars, soit l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours.

L’avis de renouvellement doit respecter des délais et être envoyé :

• 3 à 6 mois avant la fin du bail pour les baux de 12 mois et plus
• 1 à 2 mois avant la fin du bail pour les baux de moins de 12 mois
• 1 à 2 mois avant la modification proposée pour les baux à durée indéterminée
• 10 à 20 jours avant la fin du bail (ou de la modification proposée si le bail est à durée indéterminée) pour les chambres.

L’avis doit également être envoyé par courrier recommandé ou remis en mains propres avec un accusé de réception ou tout moyen permettant d’obtenir une preuve de réception et faire date certaine.

Le locataire n’est pas tenu d’accepter les modifications proposées

À la réception de l’avis de renouvellement de bail, le locataire dispose d’un mois pour notifier son refus au locateur ou l’aviser qu’il quitte le logement à la fin du bail. Mais rien n’empêche de négocier à l’amiable tout en notifiant son refus dans les délais, car si le locataire ne répond pas par écrit au propriétaire dans le mois, il est réputé avoir accepté le renouvellement du bail avec les modifications proposées. Le locateur dispose alors d’un mois à compter de la réception du refus pour déposer une demande de modification du bail  à la Régie du logement, afin qu’elle se prononce sur la modification proposée ou qu’elle fixe l’augmentation de loyer.

La hausse de loyer doit être raisonnable et basée sur des données objectives

Comme il n’existe pas de taux fixe d’augmentation des loyers, la Régie se base sur les critères suivants pour déterminer la hausse :

• les frais d’énergie
• les hausses de taxes et d’assurance
• les travaux majeurs effectués dans le logement, et ceux réalisés dans l’immeuble dont profite le locataire
• les frais d’entretien
• les revenus et les dépenses de l’immeuble de l’année précédente

À noter que si le locateur dépose une demande de modification de bail en indiquant un montant de loyer, la Régie ne pourra pas accorder une hausse supérieure à ce montant. Tandis qu’en l’absence d’indication du montant, elle peut déterminer un loyer supérieur à celui proposé dans l’avis.

La Régie du logement met à la disposition des locataires et des locateurs un formulaire de calcul permettant de déterminer une augmentation de loyer en tenant compte de la variation des taxes, des assurances, des dépenses d’exploitation et des travaux majeurs. Bien qu’il ne prenne pas en compte les spécificités de l’immeuble et du logement, ce formulaire peut notamment servir de base au locataire et au propriétaire pour négocier à l’amiable une hausse de loyer raisonnable.

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Un professionnel de l’immobilier avec de solides bases juridiques

Souvent issu d’une formation qui couvre tous les métiers liés à la gestion immobilière, le gestionnaire locatif est un professionnel complet qui possède de solides bases juridiques et comptables. Il se tient d’ailleurs constamment informé de l’évolution de la législation et des règles comptables et fiscales concernant les biens immobiliers. Il connaît les droits et les devoirs des locataires comme des propriétaires, sait rédiger les contrats et les dossiers destinés aux tribunaux et à la Régie du logement. Aguerri aux relations commerciales, le gestionnaire locatif est également un bon négociateur qui fait l’interface entre le locataire et le propriétaire. À la fois agent de terrain et administratif, il partage son temps entre les visites de biens dont il a la charge et leur gestion administrative.

Le gestionnaire locatif veille au respect des obligations de chacun :

Mandaté par le locateur, il veille au respect de ses obligations et notamment :

• Il veille à offrir en permanence au locataire une jouissance paisible des lieux :. Par  exemple en cas de troubles du voisinage, mais également lors de désordres provenant des parties communes (comme dans le cas d’un dégât des eaux prenant naissance dans les communs et affectant le bien ou encore d’un équipement de l’immeuble hors service)
• Le gestionnaire locatif s’occupe également du processus de location du logement, des enquêtes de crédit à la remise des clés aux nouveaux locataires. Il sera aussi l’acteur principal lors de la négociation et du renouvellement des baux.
• Il fournit le relevé 31 au locataire

Il s’assure également que de son côté le locataire remplisse ses obligations et s’occupe notamment :

• de collecter les loyers et de recouvrer les impayés. Il saisit la Régie du logement si nécessaire et suit la procédure.
• d’aviser le locataire lorsqu’il constate la nécessité d’effectuer une réparation mineure d’entretien, celle-ci incombant au locataire, et d’effectuer des visites de contrôle du logement.
• de veiller au respect de la destination des lieux. En cas de non-respect, le gestionnaire locatif peut demander à la Régie du logement d’obliger le locataire à conserver l’affectation initiale du logement.

Le gestionnaire gère le bien pour le compte du propriétaire

Gérant certaines responsabilités quotidiennes pour le compte du  locateur, le gestionnaire locatif s’occupe :

• de réviser les loyers, d’envoyer le cas échéant un avis de reprise ou d’éviction, et de recourir auprès de la Régie du logement si nécessaire
• éventuellement de représenter le propriétaire auprès du locataire, mais aussi dans ses relations avec la Régie du logement
• de gérer les réclamations des locataires
• d’encaisser les loyers, et de les reverser au propriétaire

Avec sa fonction complète et polyvalente, le gestionnaire locatif s’occupe de tout ce qui concerne la gestion du bien loué ou vacant. Il est également mandaté pour rechercher des locataires, autrement dit sélectionner des dossiers de candidats sérieux, préparer et signer le bail ainsi que l’état des lieux.

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